Nell’ipotesi di alienazione dell’immobile in condominio, occorre fare riferimento all’art. 63 comma 4 disp. att. C.c al fine di fornire un chiarimento in merito alla posizione dell’acquirente.
Ai sensi della suddetta norma, chi subentra nei diritti di un condominio per effetto di una compravendita è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Il meccanismo del subentro dell’acquirente nei debiti condominiali del venditore opera unicamente nel rapporto tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della singola porzione immobiliare, e non anche nel rapporto interno tra alienante ed acquirente. In tale ultimo rapporto, ognuno paga le spese sorte quando era condomino.
È di fondamentale importanza, ai fini della corretta applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., individuare il momento in cui è sorto l’obbligo di partecipazione alle spese condominiali. Sul punto, si ritiene che:
per quanto riguarda le spese relative alla manutenzione ordinaria, l’obbligo di pagamento sorge nel momento in cui viene a compiersi effettivamente l’attività gestionale afferente la manutenzione, la conservazione ed il godimento dei beni comuni o la prestazione dei servizi.
L’erogazione di tali spese, infatti, non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea (ma solo l’approvazione del consuntivo) trattandosi di esborsi aventi carattere fisso e rientranti nei poteri dell’amministratore.
Per quanto riguarda le spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione delle parti comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.
Questo momento rileva sia per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l’inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio.
L’anno cui fa riferimento l’art. 63 disp. att. c.c. deve essere inteso come il periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente coincidente, perciò, con l’anno solare.
In altri termini il vincolo di solidarietà tra acquirente e alienante funziona con riferimento all’anno “contabile”.
